Renouvellement du parc immobilier : les territoires exposés à l'arrivée des logements des baby-boomers
Les propriétaires nés pendant le baby-boom occupent une part croissante des logements. Dans les quinze prochaines années, beaucoup de ces biens vont changer de mains, par succession ou entrée en établissement. Là où peu de ménages peuvent les reprendre, cet afflux pèsera sur le marché. L'indice mesure cette exposition, de 0 à 100, pour chaque commune, intercommunalité et département.
Ce que mesure l'indice
L'offre à venir40 %
Part des résidences principales occupées par leur propriétaire âgé de 65 ans ou plus, et de 80 ans ou plus : les logements qui arriveront sur le marché.
La demande pour les reprendre40 %
Évolution de la population et de l'emploi sur cinq ans, solde naturel, part des 25-39 ans : plus elles sont faibles, moins il y a d'acquéreurs.
La fragilité du marché20 %
Part de logements vacants et de passoires thermiques : un marché déjà détendu, ou un parc à rénover, absorbe mal un afflux de biens.
L'indice mesure une exposition, pas une prévision de baisse des prix : l'attractivité résidentielle, le tourisme ou une politique locale du logement peuvent compenser l'afflux.
Méthodologie
Les données
- Insee, recensement de la population 2023 (tableau détaillé PRINC22) : résidences principales selon le statut d'occupation et l'âge de la personne de référence du ménage.
- Insee : populations légales, naissances et décès domiciliés, population par âge, emploi au lieu de travail, logements vacants. Ademe : diagnostics de performance énergétique (passoires thermiques F et G).
- France métropolitaine. Les communes de moins de 100 résidences principales n'ont pas d'indice : les estimations du recensement y sont trop fragiles.
Le calcul
- Chaque indicateur est converti en rang centile (de 0 à 100) parmi les territoires du même niveau : 100 correspond à l'exposition la plus forte. Pour la demande, le rang est inversé : une population en baisse expose davantage.
- Chaque composante est la moyenne des rangs de ses indicateurs (demande : au moins trois indicateurs sur quatre ; fragilité : au moins un sur deux). L'indice vaut 0,4 × offre + 0,4 × demande + 0,2 × fragilité.
- L'indice compare les territoires entre eux : les communes aux communes de France métropolitaine, les intercommunalités aux intercommunalités, les départements aux départements. Une commune à 80 cumule, sur la plupart des indicateurs, des valeurs parmi les plus exposées.
Un exemple : Vierzon (Cher)
Les logements susceptibles d'être transmis d'ici 2040
Ordre de grandeur : 40 % des résidences principales des propriétaires de 65 à 79 ans et 85 % de celles des 80 ans ou plus, d'après les tables de mortalité de l'Insee sur 17 ans (2023-2040), arrondies à la baisse car un conjoint plus jeune prolonge souvent l'occupation. Les ventes avant décès, nombreuses, ne sont pas comptées. Dans les stations littorales, la demande des retraités et des résidences secondaires, que l'indice ne mesure pas, amortit souvent l'afflux. Indicateurs disponibles aussi dans Comparaison et synthèse, la Carte et le portail des indicateurs.